Риск деньги любит!

Бытует мнение, что на сегодняшний день рынок недвижимости является самым стабильным и прибыльным, в этом и заключается его привлекательность для крупных инвестиционных вливаний. Насколько рискованным может оказаться подобный бизнес? Какова вероятность, что потребитель может быть обманутым?

Специалисты отмечают тенденцию роста рынка недвижимости, но наряду с тем не редки случаи, когда строительство домов не могут завершить в течение 5-6 лет и в городе появляются многочисленные долгострои.

Стройка – вечная, как искусство

На протяжении 6 лет артисты театра оперы и балета имени Чайковского находятся в ожидании нормального жилья и по-прежнему вынуждены ютиться в грязном общежитии с одним туалетом на этаже. Строительство нового дома для артистов театра, по адресу Горького, 5, началось еще в 2000 году (завершение строительства планировалось еще в 2003 году), однако дом оказался долгостроем.

ООО «Строймонтажбизнес» предложило заказчику заманчивую цену – 14 тысяч за квадратный метр. За элитный дом. Четверть дома планировалось отдать под театральную «малосемейку», а остальную часть продать в виде договоров долевого строительства. На деле все получилось как в классическом лохотроне: вкладывая 10 рублей в надежде получить миллионы, в итоге оказываешься у разбитого корыта. Застройщики начали уверять, что 14 тысяч за квадратный метр оказалось гораздо ниже себестоимости строительства. До смены руководства в оперном театре «Строймонтажбизнесу» удавалось неоднократно «сосать» необходимые средства из областного бюджета. Пока не пришел Георгий ИСААКЯН и не положил конец затянувшейся истории, разорвав договор со строительной организацией. Тогда строители обратились в суд и проиграли по всем статьям.

Ни себе ни людям!

На сегодняшний день готовность дома составляет, по разным оценкам, около 70-80%, а значит, что заселиться в него смогут в лучшем случае только через год. Дирекция театра надеется, что ей удастся договориться с партнерами по строительству и достроить столь необходимое жилье для артистов.

Сроки завершения работ и размер доплаты дольщиков дома по ул.Горького, 5, определятся после проведения конкурса по выбору нового подрядчика. В то время как дольщики строительства, а это более 80 % квартир, вполне справедливо согласны с требованиями доплаты в размере 13 тыс. рублей за 1 кв. м. Однако путем несложных математических вычислений получается, что в итоге (с учетом времени строительства и первоначальных вложений) жилье оценивается в 65 тысяч за 1 квадратный метр!

И продать муниципалитету свои уже приобретенные квадратные метры по рыночной цене тоже никто не собирается.

Как избежать лохотрона?

Одна из систем покупки жилья для простого потребителя – это жилищный кооператив. Кооператив может предложить несколько схем приобретения жилья: в рамках городской программы и российской. По федеральной программе при покупке квартиры человеку предлагается накопить 50% от полной стоимости квартиры и выбрать будущее жилье не только из рынка строящегося, но и вторичного жилья. Но для вступления в кооператив нужно сделать первый взнос – 6 тысяч рублей. Кооператив оформляет человеку квартиру в собственность, но пока долг не будет полностью погашен, квартира будет находиться в залоге. А значит, еще 3 % годовых из вашего кармана.

В рамках городской программы потребитель, вступая в кооператив, вносит 10% от всей стоимости жилья, а оставшуюся сумму выплачивает до конца строительства. Правда, в городской программе предлагаются только новостройки.

Любовь ДЕНИСОВА, председатель городской жилищной программы приобретения жилья в рассрочку «Дом для вашей семьи»:

-Когда мы оформляем документы по новостройке, для того чтобы снизить риски, мы ставим ограничения. Например, мы заключаем договор, только когда дом готов на 80%. А также мы никогда не заключим договор с организацией, которая не внушает доверия, не известна на рынке недвижимости, не состоит в ассоциации пермских строителей, есть долгострои, или у компании нет еще сданных объектов. Если организация не отвечает всем этим требованиям, то мы не заключаем договор даже в том случае, когда это нужно будет пайщику, так как мы вместе с ним несем риски.

Без рисков никак!

Как бы ни старались защититься кооперативы от мошеннических компаний, риска все равно не избежать. ООО «Поллукс-Строй» отвечала всем требованиям одного из кооперативов: и известная, и сомнений в своей порядочности не вызывала. До сих пор у кооператива есть договоры с этой компанией по улицам Челюскинцев, 8, Малкова, 21, Давыдова, 11, где даже не началось строительство, в то время как срок сдачи этих объектов конец 2004 года.

Любовь Денисова:

– Оправданий у этой компании много, но, тем не менее, получились долгострои. После этого горького опыта мы стараемся не работать с дольщиками, а покупать уже готовые дома – лучше переплатить, чем рисковать.

Только переплачивать приходится не столько кооперативу, сколько пайщикам.

Чтоб неповадно было!..

После вступления в законную силу ст. 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» инвестировать строительство стало намного сложнее. Раньше инвестировать строительство можно было абсолютно на любом этапе, даже при подготовке проектных документаций. Сейчас же привлекать инвесторов можно только после того, как представители компании получили разрешение на строительство. В связи с этим количество новостроек уменьшилось.

Тенденция к спаду строительства новых жилых домов, как застройщики уверяют, привела к подорожанию одного квадратного метра на 1,2-1,3% ежемесячно. Впрочем, это не единственный фактор в удорожании жилья. Еще один, похоже, ставший для Прикамья традиционным, связан с кулуарным выделением строительных участков городской администрацией.

Система Гобсека

Обходя новый закон, теперь создают другие схемы заключения договоров. Одна из них – вексельная схема, или предварительный договор. Вексель – это всего-навсего долговое обязательство. Если вы пришли в строительную компанию, заплатили деньги за еще не построенную квартиру и получили вексель, то это не значит, что все в порядке и жилье вы получите. И по той цене, которую оговаривали: в векселе не указывается конечная стоимость жилья. Предположим, сегодня вы купили квартиру на начальном этапе строительства за 1 миллион. Однако нет гарантии через 2-3 года, когда дом будет уже построен, что стоимость квартиры не будет составлять порядка 2 миллионов. Строители найдут кучу отговорок, например, что за время строительства строительные материалы подорожали.

Еще надо учитывать, что застройщик будет привлекать кредитные ресурсы, поэтому он обязательно попросит у вас выплаты процентной ставки, которая составит около 18% годовых. В итоге, ежемесячно жилье будет дорожать для вас примерно на 2,5%.

Все расходы и предварительные убытки посчитали, но еще нельзя предположить, какие форс-мажорные обстоятельства могут случиться в любой строительной организации, в случае которых дом просто-напросто может не достроиться, или получится долгострой, как например, с «Поллукс-Строй» и «Строймонтажбизнес». Пока же общая практика на рынке такова, что строительным организациям просто невыгодно сдавать в сроки объекты, а наоборот, как можно дольше удерживать дом в стадии строительства, предъявляя по окончании стройки вам огромные счета.