В Прикамье – новые жертвы строительного кризиса. К заморозившему возведение своих объектов "Поллуксу" может присоединиться компания "Камтрансстрой". По оценкам экспертов, отрасль покинут еще 5-8 игроков.
В тупике
Вслед за одним уже сбывшимся прогнозом – осложнением ситуации в строительной отрасли Прикамья, похоже, сбывается и другой: в условиях кризиса почти десяток компаний области могут покинуть насиженные площадки. К такому выводу пришли эксперты Оперативного консультативного совета по развитию рынка недвижимости. Как отметил его председатель (он же заместитель генерального директора ПФПГ) Виктор ГОРБУНОВ в интервью "Пермскому обозревателю", вполне можно ожидать, что ряд строительных фирм выйдет из игры. "Это обязательно произойдет", – отметил он и добавил, что такие явления в нынешних условиях вполне естественны, а после завершения кризиса в бизнес придут новые фирмы с гибким управлением. Правда, с тем условием, что региону удастся справиться с существующим положением вещей. Вероятность ухода других строительных организаций подтвердил и Вячеслав ПЕРМЯКОВ, президент группы предприятий "Пермский торговый дом недвижимости":
– Что касается "Поллукса" и "Камтрансстроя", то тут вопрос все же остается до конца не решенным. При помощи влиятельных инвесторов ситуацию можно исправить. Но со сроками строительства их объектов ничего поделать нельзя. Когда они будут завершены – неизвестно. А вообще я считаю, что рынок могут покинуть не 2-3 фирмы, а 5-8 фирм-застройщиков. Есть предприятия, в отношении которых возбуждаются уголовные дела, ими уже давно занимаются следователи. И произошло это не от умысла, а от неумения работать в условиях резко меняющегося рынка недвижимости.
Представители ЗАО "Камтрансстрой" информацию источников "ПО" в администрации города и строительных предприятиях Прикамья о том, что организация покидает строительный рынок, опровергли.
Наталия КУЗЬМЕНКОВА, начальник отдела PR и рекламы ООО "Газэнергонефть" (инвестор ЗАО "Камтрансстрой". – Прим. авт.):
– То, что мы уходим – это дезинформация. Ведь не секрет, что сейчас строительная отрасль переживает кризис. Даже у лидеров на рынке возникают определенные сложности. Единственное, что могу сказать: те объекты, строительство которых начато, будут достроены в сроки, которые ранее были запланированы. Для этого предпринимаются все усилия. Учредители готовы профинансировать объекты из своих средств, чтобы взятые обязательства были выполнены.
Впрочем, менеджмент "Поллукса" также до последнего времени отвергал возможность ухода своего строительного подразделения с прикамского рынка.
Несмотря на то, что в течение длительного времени сами строители рассматривали происходящее не как кризис (даже слово такое боялись употребить), а как временное "затишье", в крайнем случае, стагнацию, в реальности ситуация осложнилась настолько, что сами руководители компаний оказались на грани паники. 2003 год не принес облегчения и долгожданного роста. Строительная отрасль, возводимая на болоте отсутствующей жилищной политики, медленно пошла под воду. В минувшем году был зафиксирован самый низкий за последнее десятилетие объем сданного в эксплуатацию жилья: 149,4 кв. м против 341,1 кв. м в 2001 (то есть на 56% меньше). 700 тысяч квадратных метров вообще заморожено. Вместе с тем, цены на квартиры в Пермской области растут с такой же скоростью, как в Москве и Санкт-Петербурге: с 1999 года – в три раза (с 4,5 тысячи рублей до 13,4 тысячи рублей за квадратный метр). Снижение объемов строительства эксперты объяснили сокращением платежеспособного спроса на рынке нового жилья. Наибольший ажиотаж вокруг покупки новых квартир наблюдался в 2000–2001 годах, особенно в 2001 году, когда не без административного давления удалось ввести в 2,1 раза больше площадей, нежели в 2000-м. В 2002 году активность на рынке недвижимости упала на 54%. Ситуация в первом квартале 2003 года, по сравнению с 2002-м, принципиально не изменилась. Цены медленно ползут вверх, строительство объектов продолжает замораживаться, более того, появились первые предприятия-банкроты, пожелавшие покинуть рынок.
Риэлторы тоже плачут
Надо сказать, что строительный кризис обрушил не только предприятия отрасли, но и риэлторские агентства. По некоторым оценкам, число подобных организаций за 2002 год в Прикамье сократилось на 10-15% (преимущественно конторы с относительно невысоким оборотом); причем, как и в случае с компаниями, занятыми непосредственным возведением жилья, количество агентств-банкротов продолжает увеличиваться. Дело в том, что на фоне значительного снижения активности рынка (которое повлекло за собой и относительную стабилизацию цен) число сделок по жилью, по сравнению с тем же удачным 2001 годом, упало на 28%.
Вячеслав Пермяков:
– Активность рынка за полтора года упала на 54%, то есть в 2 раза. Не реализуются квартиры. Каковы причины происходящего? Во-первых, в городе нет какой-либо действенной концептуальной политики по строительству. До сего момента администрация отвечала на отдельные запросы бизнеса, отрабатывался существовавший спрос. Эта ниша сейчас в основном выбрана. 15% рынка составляют люди с достатком, позволяющим приобрести квартиру за 5-15 лет. Они же оформить сделки не могут, поскольку нет механизма долгосрочного финансирования покупки. Таким образом, главная загвоздка в том, что нет скоординированной политики власти и бизнеса. И, во-вторых, конечно, нет отработанной системы ипотеки.
Еще сложнее дела обстоят со строительством инфраструктуры. Возведение многочисленных торговых и бизнес-центров, гостиниц и магазинов так же нуждается в упорядочении и какой бы то ни было стратегии. Вкладывать деньги в проекты, которые принесут не прибыль, а тяжбы с администрацией, – явно не входит в намерения потенциальных инвесторов.
Виктор Горбунов:
– Сложность проблемы в том, что она не может быть решена с помощью ипотеки, либо же строительно-сберегательных касс. Этим мы поспособствуем лишь развитию гражданского жилья. Но как же быть с инфраструктурой, которая должна быть интересна для бизнеса? Увы, условий для появления инвестиций нет. Мы вынуждены констатировать, что, несмотря на дискуссии по проблемам строительного комплекса, негативные тенденции преодолеть не удается.
Светлое будущее
Красивый во многих отношениях имидж Пермской области портят строительные показатели: например, на Урале Прикамье занимает почетное предпоследнее место. Даже Оренбургской области, в которой проживает меньше населения, нежели в нашем регионе, удалось вырваться вперед. Отсутствие четко проработанной стратегии, ресурсо- и энергосберегающих технологий, современных проектных работ, а также протектората администрации – таковы главные причины разразившегося кризиса, по мысли Оперативного консультативного совета.
По мнению многих менеджеров-строителей, единственный выход из ситуации – "государственно-частное" сотрудничество.
Отметим, что у Прикамья на выход из строительного кризиса остается все меньше времени. В реальности ситуация осложнилась настолько, что приняла характер угрожающий как для предприятий, которые в условиях падающего спроса и административного давления имеют все шансы стать полноценными банкротами, так и для всего региона в целом: при острой фактической потребности в новом и дешевом жилье остановка значительного числа объектов оборачивается социально-экономической катастрофой.
Между тем, замороженные стройплощадки для многих устойчивых инвестиционных компаний и холдингов отнюдь не означают банкротства: средства просто уйдут в соседние регионы (тот же Екатеринбург, Оренбург и Челябинск), условия в которых для развития отрасли значительно благоприятнее, нежели в родном Прикамье (об этом уже неоднократно заявляли менеджеры "Камской долины" и "Треста N 14"). Очевидно одно: область в любом случае потеряет значительную часть и инвесторов, а соответственно и потенциальных вложений, которые при ином стечении обстоятельств могли пойти на возведение дешевого жилья и формирование новой инфраструктуры.
Иван Колпаков
Комментарий
Конституционный суд РФ на прошедшей неделе огласил результаты проверки некоторых положений статьи 167 Гражданского кодекса РФ на соответствие Конституции РФ. В ходе проверки выяснилось, что, начиная с 1995 года, на российском риэлторском рынке сложилась "совершенно недопустимая ситуация" при решении конфликтов, связанных с приобретением недвижимости. Если в цепочке сделок с этим имуществом были выявлены нарушения закона, гражданские суды, в большинстве случаев, "шли по пути наименьшего сопротивления" и принимали решения по возврату недвижимости. При такой практике добросовестный покупатель жилья лишался и денег, и квартиры. Конституционный суд пришел к выводу, что подобная практика является несправедливой. Согласно решению, принятому судом, "недобросовестный продавец больше не сможет оспорить в суде сделку с недвижимостью, если он нарушил закон при ее заключении".
Олег ГУЩИН, начальник отдела продаж, компания "Тереза-риэл":
– В отсутствие официально опубликованного текста указанного постановления КС РФ, преждевременно делать выводы о правовых последствиях применения данного документа. Однако, с учетом информации, опубликованной в СМИ по данному подводу, уже возможно говорить о том, что такое решение Конституционного суда является очень прогрессивным, полезным как для рынка, так и для потребителя. Ведь добросовестный приобретатель до настоящего времени не был абсолютно защищен. И прежде всего, от нарушений, допущенных государственными органами. Зачастую из-за их ошибок люди теряли квартиры, на которые зарабатывали годами. А виновные не несут никакой ответственности. Теперь, когда появилось такое решение Конституционного суда, наши клиенты могут быть уверены, что если обнаружатся какие-то ошибки, то судебная практика сложится в их пользу.
Но с другой стороны, непонятно, кому предъявлять иски тем людям, чьи права нарушены, и кто будет по ним отвечать. И еще вопрос – как получить деньги, скажем, с чиновника, который допустил ошибку?
Владимир МИХАЙЛОВ, директор Центра сопровождения сделок с недвижимостью ООО "Корпорация "Перспектива":
– Иногда через много лет после совершения сделки выясняется, что ее участниками были ущемлены чьи-то интересы. И тогда пострадавшая сторона обращалась в суд, который принимал решение вернуть стороны договора в состояние до совершения сделки. То есть последний хозяин квартиры (который мог даже и не знать о существовании каких-нибудь "позапрошлых" хозяев) был вынужден отдать им квартиру, а деньги за нее получал далеко не всегда. Поэтому, приобретая недвижимость, необходимо поинтересоваться ее "историей". Инициировать проверку квартиры выгодно именно покупателю. Ведь, несмотря на принятое Постановление Конституционного суда, право на обращение граждан в суд никто не отменял. И если предыдущие собственники осуществят это право, то есть обратятся в суд, то суд будет рассматривать вопрос о законности сделки. Просто, добросовестному приобретателю будет легче защитить свои права. Однако при этом ему будет необходимо доказать, что он является именно добросовестным приобретателем.
