Одно ТСЖ из Перми повернуло ход битвы в другую сторону.
В битву за подвалы, которая с переменным успехом идет по всей стране уже полтора десятка лет, вмешался новый участник – Конституционный суд РФ. По мнению руководителя комиссии по жилищно-коммунальной политике «Союза защиты пермяков» и одновременно председателя ТСЖ «Комсомольский проспект-71» в Перми Александра ЗОТИНА, вмешательство КС изменит всю судебную практику в стране и окончательно склонит чашу весов в пользу жителей многоквартирных домов.
Оч-ченно полезные свойства
Это очень давняя история, берущая свое начало в 90-х годах прошлого века, когда шла массовая приватизация квартир, но законодательство было еще не отрегулировано. В том числе и в отношении так называемого общедолевого имущества – придомовой территории, чердаков, лестничных пролетов, подъездов, лифтов, а главное – подвалов. Именно последние, кроме своего чисто технического значения, имели еще и значение коммерческое – ведь в них можно было устроить офис, магазин, склад и так далее. Естественно, на подвалы нашлось много желающих, в результате чего по всей стране, в том числе и в Пермском крае, оказалось немало домов, подвалы которых жителям не принадлежат.
Как рассказал адвокат «Союза защиты пермяков» Игорь ГУЛЯЕВ, отчуждение подвалов проходило по одной схеме и по одной причине. Причина называется ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ, принятого в те же 90-е годы, в которой на беду жильцам при перечислении общедолевой собственности разработчики записали: «в том числе… технические этажи, чердаки, подвалы…». Вот это самое «технические» и дало основание чиновникам заявлять свои (точнее, муниципальные) права на чужое имущество. Ведь, как справедливо заметил Зотин, стоит поставить в подвале одну коробку, и это уже не просто техническое, а складское помещение. Точно так же дополнительные и весьма полезные свойства можно обнаружить на лестничных пролетах или на чердаках, но поскольку там магазин не устроишь, на них никто и не зарился. По той же причине подвалы домов на окраинах в большинстве своем остались в неприкосновенности. А вот на центральных улицах…
Обычно процесс изъятия происходил так. Муниципалитет «вдруг» прозревал, что подвал того или иного дома является встроенным нежилым помещением (даже если в нем проходили трубы парового отопления), о чем соответствующие комиссии делали соответствующие выводы в соответствующих актах, оформлял его в муниципальную собственность – а дальше аренда, продажа, и пошло-поехало. Ни один частник не захватил подвал просто так – всегда посредниками были чиновники. Только в Перми, например, по словам Зотина, подвалов было продано на 700 млн руб. В пермском ТСЖ «Комсомольский проспект-71» четверть подвала таким образом перешла в руки частного предпринимателя, и с тех пор там идет нескончаемая война. Двор заставлен машинами, в случае аварии в подвал не попасть, в общем, картина известная.
Суды при этом занимали разные позиции, потому что слово «технические» действительно давало повод для толкований. Федеральный арбитражный суд Уральского округа, например, в июне прошлого года по иску ТСЖ «Комсомольский проспект-71» к предпринимателю А. ВАСЕВУ с требованием признать недействительным его право собственности на часть подвала и передать эту самую часть в общедолевую собственность оставил иск без удовлетворения. Причина все та же: «спорные помещения не являются исключительно техническими». Более того, научно-консультативный совет при том же суде еще в 2007 году дал рекомендацию, что «подвальное помещение, обладающее самостоятельными полезными свойствами…, может являться объектом гражданско-правовых сделок после его индивидуализации в качестве объекта права собственности». Во время слушаний по таким делам адвокаты истцов горько шутили, чего же не поискать «иные полезные свойства» в обшарпанном подъезде или на протекающем чердаке, но в судах ведь тоже люди работают.
Пермская провокация
И тогда, как признался Гуляев, ему пришла в голову мысль пойти на провокацию. Вместе с питерским ТСЖ «Невский, 163» пермское ТСЖ «Комсомольский проспект-71» подало иск в Конституционный суд о признании неконституционной ч.1 ст. 36 ЖК РФ, которая «допускает расширительное толкование критериев отнесения подвальных помещений к категории технических». При этом заявители прекрасно понимали, что на такой шаг КС не пойдет. Суд и не пошел, отказав в принятии жалобы двух ТСЖ, но… в определении от 19 мая этого года №489-О-О, которое войдет в историю «битвы за подвалы», дал исчерпывающее разъяснение спорной части, из которой совсем «не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер».
То есть Конституционный суд, решения которого обязательны для исполнения на территории всей страны, прямо указал, что доказывать исключительно технический характер подвала не обязательно. Если он используется для обслуживания более чем одной квартиры – все, это общедолевое имущество.
Что теперь? Вал исков жителей в суды. Пересмотр многих дел. Переоформление многими частными предпринимателями договоров аренды с муниципалитетами на договоры аренды с ТСЖ (с которыми договариваться на самом деле куда проще). И поиск ответа на интересный вопрос – кто будет компенсировать убытки предпринимателей, которые искренне заблуждались, думая, что подвал в многоквартирном доме можно купить?
