ПЕРМСКИЙ ОБОЗРЕВАТЕЛЬ | «Осваенная» земля

Пермь снова обросла изрядным количеством долгостроев.

С 2008 по 2010 год один за другим грандиозные жилые и офисные проекты застряли на разных этапах строительства. Сегодня только в центральных районах Перми насчитывается около двух десятков замороженных строек. Среди них и котлованы, напичканные сваями, и готовые «коробки», где не хватает только отделки и коммуникаций. Причина у всех остановок одна – закончились деньги. Дальше у долгостроев только два пути. Либо новый хозяин; либо дополнительные инвестиции. При сегодняшних расстановках сил и то, и другое найти довольно проблематично.

В замороженном камне

При отсутствии быстрых и грамотных решений замороженные объекты ожидает третий, наименее оптимистичный путь: саморазрушение, многочисленные перепродажи и, при самых неблагоприятных обстоятельствах, демонтаж. Ведь ни для кого не секрет, что для любого застройщика намного удобнее и выгоднее реализовать свои проекты на пустой площадке, чем доводить до ума незаконченные чужие. К тому же запущенная стройка имеет, как правило, дополнительные обременения в виде дольщиков, вложивших деньги в проект на разных этапах его реализации.

Что самое интересное, среди зависших объектов немалое количество домов от 16 этажей и выше при довольно просторных, а, следовательно, дорогих квартирах и офисах. Это на фоне падающей покупательской способности и спроса на жилищные кредиты. Да и банковское жилищное кредитование чем дальше, тем больше нацелено на вторичное жилье.

На фоне неблагоприятных кредитных прогнозов, инфраструктурной отсталости, стремительного снижения доходов населения, сворачивания малого и среднего бизнеса новый Генплан Перми рисует грандиозные градостроительные прогнозы, как всегда, без учета горького опыта, казалось бы, еще недавнего прошлого. Говорить о центре в 16 этажей и выше, при этом почти на всех центральных улицах стоят сотни метров строительных заборов, за многими из которых уже не охраняемые и не контролируемые территории, выглядит фантазией наподобие «города на Луне». Вероятность, что реализация нового Генплана закончится многими кварталами «незавершенок», выглядит все более реальной. Особенно с учетом того, что к новой застройке власти Перми и края собираются привлекать столичные и зарубежные компании. Однако опыт показывает, что сейчас не имеют долгостроев, в основном, местные компании, работающие на рынке по 20 лет и более.

Управляется только внешне

Если взять во внимание только несколько крупных долгостроев, наиболее бросающихся в глаза.

Например, 3 двадцатиэтажки на углу улиц Плеханова и Подгорной, пресловутый дом на Горького, 5, который строится Пермским театром оперы и балета с 2000 года и на завершение которого пермские власти выделяют деньги в этом году; принадлежность прошпунтованного котлована рядом со зданием городского ГУВД (ул. Екатерининская, 44) выяснить не удалось. Кирова 33, жилой комплекс «Цеппелин», застройщик ОАО обувная фабрика «Модена», застрявший на стадии железобетонного каркаса. Это лишь немногие места, где работы не ведутся.

А сколько еще новоделов, куда бригады выходят каждый день на одну полную или неполную смену, и завершение их то и дело откладывается.

Из вышеперечисленных объектов табличку с наименованием владельца удалось обнаружить только на объекте Плеханова-Подгорная: ООО ПО «Пермпромжилстрой». Краны на высотках стоят без движения. Там же, за оградой, стоит несколько грузовиков. Их количество в течение рабочего дня меняется редко. Телефон прораба, указанный на табличке, находится вне зоны обслуживания.

В главном офисе «Пермпромжилстроя» ответили вполне откровенно, что работы прекращены из-за тяжелого финансового положения и что компания находится в стадии внешнего управления. На других заброшенных стройках таблички и растяжки с названием и адресом владельца отсутствуют.

Комментарии
Наталья БЕЛОБОРОДОВА, заместитель по развитию гендиректора ОАО «Трест № 14»:

– Самый основополагающий вопрос – это финансирование. Для того чтобы объект не превратился в долгострой, нужно строить всегда с опережением поступления денежных средств от дольщиков. Кредитная линия для застройщика необходима всегда на начальном этапе.

Однако, чтобы получить кредитные средства под строительство, надо располагать достаточной собственной материальной базой, которая при наступлении нежелательных последствий пойдет в обеспечение по кредиту.

Покупатели не всегда имеют достаточно своих денежных средств, ипотечные программы от банков зачастую действуют не с «нулевого цикла», а с 50-70% готовности дома. Хотя с недавних пор банки стали более лояльны. Причина – конкуренция между кредитно-финансовыми учреждениями. В частности, объекты нашего треста один из ведущих российских банков кредитует «с котлована».

Но подобное доверие, даже при высокой конкуренции среди кредиторов, зарабатывается многими годами добросовестной и качественной работы. Поэтому дольщику нужно внимательно изучать такие важные вещи, как проектная декларация объекта, экспертиза проекта, и обязательно поинтересоваться репутацией застройщика – выяснить, что он построил и ввел в эксплуатацию за последние пять лет.

Алексей АНАНЬЕВ, коммерческий директор агентства недвижимости «Респект»:

– Про традиционно стоящие объекты, которые строятся по десять лет и больше, я говорить не буду. Затрону наиболее активный период 2005-2008, когда все быстро росло в цене и «улетало» почти мгновенно. Тогда такие «умные слова», как концепция застройки, анализ конкурентных объектов, оценка потенциала района местоположения объекта, предпроектная подготовка, никто не знал. Они были никому не нужны и не интересны.

Сегодня многие долгострои невыгодно завершать еще и потому, что количество проданных площадей невелико. Долю в незавершенном объекте сейчас никто не купит. Поэтому судьба дольщика, вложившегося в такой объект, незавидна – нет возможности продать. Рост цен за первый квартал текущего года составил 3%. Это довольно приличный показатель, но не для объекта, который простаивал два года.

Часто ситуацию списывают на неопытность новичков и на незнание местных проблем недавно пришедшими на пермский рынок застройщиками. Напрасно, пострадали все, не только иногородние и новички, но и опытные местные застройщики.

Юлия ПИВОВАРОВА, директор ИКГ «Резон»:

– Ситуация с долгостроями у нас не самая критическая. Большинство брошенных объектов можно и нужно достраивать. Это будет происходить по мере восстановления рынка. Разумеется, так, как раньше, уже не будет. Погоня за запредельной дешевизной закончилась. Наибольший кредит доверия получат те, кто прошел через кризис с положительным балансом и при этом выполнил все свои обязательства.

В том случае если этих игроков заинтересуют незавершенные объекты, то есть реальный шанс, что строительство будет закончено в самый кратчайший срок. Выход из сложившейся ситуации, конечно, в значительной степени зависит и от самих дольщиков. Необходимая законодательная база для этого есть. Другие заинтересованные стороны тоже найдутся.

В частности, я представляю вполне возможным соглашение с организациями, кредитовавшими разорившегося застройщика. Они заинтересованы в том, чтобы вернуть свои средства. А это выглядит более реально при сдаче объекта в эксплуатацию, нежели при его «заморозке».

справка «ПО»

По данным Пермского отделения Всероссийской гильдии риэлторов 2010 году в Перми было построено около 260 тыс. кв. метров жилья, что на 20 тысяч меньше, чем в 2009. Для сравнения, в соседнем Екатеринбурге 1 млн 26 тыс. Ближайшие конкуренты, Казань и Ростов-на-Дону, сдали по 800 тысяч, Уфа, Самара и Нижний Новгород около полумиллиона, Челябинск – 450.

По данным компании KD GROUP в Перми в прошлом году 55% рынка занимают пять строительных компаний: «Камская долина», «Пермский завод силикатных панелей», «СтройПанельКомплект», «Трест №1» и «Уралсервис-2000». Еще в 2009 в пятерку входил «Трест №14», но в прошлом году он вел строительство преимущественно в Пермском районе.

«Осваенная» земля

КОММЕНТАРИИ