Миллионом не пахло

«Деревянный метр еще не говорит о том, что длина измеряемого объекта – ровно один метр». (Людвиг Витгенштейн).

Специалисты и участники строительного рынка Прикамья всерьез говорят о кризисе в отрасли. Озадаченные власти спешно пересматривают прогнозы по вводу нового жилья в нынешнем году. В общественном сознании власти все четче просматривается вместо счастливого завтра только одно – большой и горбатый знак. «Как? Как построить миллион?» – вопрошает чиновничья машина желаний. Впрочем, на этом мыслительная активность бюрократического разума благополучно затухает. Менее мечтательные строители по-тихому свертывают строительные программы, прагматичные инвесторы выводят капиталы.

К критике бюрократического разума

В прошлом году в Пермском крае было возведено 878 тысяч квадратных метров жилья. Объемы строительства по сравнению с 2006 годом выросли на 22,2%. При этом в краевом центре построено в прошлом году 504,8 тысячи кв. м жилья, в Пермском районе – 85,7, в Березниках – 20,8. За первое полугодие 2008 построили 313,8 тыс. кв. метров. Если сравнивать с аналогичным периодом прошлого года, то прирост составил 13,7%. Используя счетную машину, несложно понять, что за полугодие необходимо ввести в эксплуатацию еще 680.

Но это вовсе не означает, что объем реально построенного за год жилья будут ровно один миллион квадратных метров. Дело в том, что один среднестатистический многоквартирный дом строиться, как известно, не ровно один год. А, следовательно, объемы вводимого жилья – не показатель темпов реального строительства. Для того чтобы отразить реальную динамику строительства в Пермском крае, недостаточно мерить деревянными метрами, засевшими в бюрократическом сознании. Впрочем, и до мифического миллиона далеко.

К критике обывательского сознания

Обратимся к другому аспекту. А именно, кто способен заплатить за новое жилье?

В прошлом году сравнительно активное жилищное строительство сопровождалось ростом цен на недвижимость. В 2007 году стоимость 1 кв. м увеличилась на 49,5% – и в декабре установилась на уровне 56,24 тысячи рублей за кв. м. Как отмечают специалисты, прошлый год можно считать последним этапом тотальных расходов сбережений граждан на покупку жилья – накопления «на квартиру» практически полностью потрачены. При этом, по мнению ряда экспертов, пермяки, которым денег на квартиру не хватило, купили автомобили.

Таким образом, стремительно растущие цены на рынке жилья в прошлом году существенно ограничивали доступность новой квартиры для населения. Следует также отметить, что 65,12% населения Пермского края имеет денежные доходы ниже среднего показателя по региону (данные Пермьстата по состоянию на первый квартал текущего года). При этом на долю 10 процентов наиболее обеспеченного населения приходилось 30,75% всего денежного дохода, на такую же долю наименее обеспеченного – 1,89%. (Уровень бедности, то есть доля населения со среднедушевыми денежными доходами ниже прожиточного минимума, составил 17,67%.) Указанный разрыв между доходами самых бедных и самых богатых растет с каждым годом.

Например, стоимость элитной недвижимости в Перми составляет уже 106,9 тыс. рублей за квадратный метр. И элитная недвижимость продолжает строиться. Она, конечно, больше интересна инвесторам. Но интерес инвесторов к строительной отрасли не так велик. Так, по данным Пермьстата, инвестиции в строительство жилых зданий составляют 8,7% общего объема инвестиций, или 1347,6 млн рублей (за январь-март 2008). За это же время 2007 года было направлено 1638,5 млн рублей (что составляло 5,7% от общего объема). В то время инвестиции на приобретение машин, оборудования и транспортных средств в истекшие месяцы 2008 составили 7976,3 млн рублей (или 51,7% от общего объема). Дело в том, что общемировая негативная динамика на ипотечных рынках повлияла на то, что инвесторы обратили внимание на сырьевые рынки, перешли с ипотеки на зерно. Впрочем, в Пермь еще приходят инвесторы. Хотя не совсем ясно, за счет каких средств пермяки будут выкупать квартиры в той же Иве-1.

К критике спекулятивного разума

Падение объемов на рынке жилой недвижимости отмечают и прямые участники, риэлторы – рынок недвижимости стагнирует. Покупательная способность граждан заметно снижается на протяжении последних двух-трех лет. На сегодняшний день практически в два раза сократилось количество обращений клиентов по поводу покупки квартир по сравнению с весенним периодом. Предложение от строительных компаний, желающих квартиры продать, наоборот, увеличилось. В целом, по оценкам аналитиков, спрос на новое жилье сократился в среднем на 40 процентов.

Риэлторы винят строителей в том, что они предлагают слишком высокие цены – рентабельность риэлтерского бизнеса снижается. Строители сетуют – растет себестоимость одного квадратного метра, так как повышается стоимость строительных материалов.

К критике кредитного разума

Специалисты рынка полагают, что выходом из сложившейся ситуации может стать рынок ипотечных займов. В 2007 году ипотечных кредитов выдано на сумму 11,78 млрд рублей, что в два раза превышает показатели 2006 года. Однако наблюдавшийся летом-осенью прошлого года американский ипотечный кризис, приведший к мировому финансовому шатанию, все-таки отразился на динамике развития российского банковского сектора и привел к кризису фондирования. У банков начинают заканчиваться деньги. Это явление, безусловно, повлияло и на ипотечный рынок. Во-первых, участники рынка считают, что ставки по кредитам будут расти. Дело в том, что кризис фондирования нарушил прежнюю финансовую схему, которая формировалась годами. Объемы средств, которые банки могли направлять на свои кредитные программы, ограничились. Так как свободных кредитных денег становится меньше (а ипотека требует серьезных ресурсов), значит, и повышения ставок не избежать. Рынок еще в прошлом году ощутил на себе эти изменения. Кредитные организации начинают проводить более взвешенную кредитную политику, так как объемы просроченной задолженности неуклонно растут. Требования к заемщикам (доходы потенциального клиента, обеспечение кредита, поручительство) становятся более жесткими и тщательно проверяются. Соответственно, ожидается сокращение выдачи ипотечных займов.

По оценке специалистов, ипотека доступна всего 1-2% населения Пермского края. Причем львиная доля – это жители Перми. Купить же за наличный расчет – и менее того. В итоге получается, что квартиры в новостройках пустуют. Вторичный рынок также стагнирует. И кому, спрашивается, нужен миллион квадратных метров жилья, если покупается максимум 500? В нынешнем году эта цифра еще уменьшится. Если у одних по десять квартир в новостройках – в качестве вложений капитала, то у других, жильцов из общаг, – палаточный городок напротив здания ЗС.

К критике архитектурного разума

За цифрами же кроется еще одна проблема пермской строительной отрасли – что строят и как строят. Пространство краевого центра не застраивается – оно загромождается. У гостей Перми, например, складывается мнение, что у города нет единой концепции строительства. И ее действительно нет – нет плана развития. Бодрые чиновники сейчас ждут проектов (по всей видимости, осознав собственную некомпетент-ность в вопросах застройки) от столичных и зарубежных архитекторов. Так, амстердамское архитектурное бюро КСАР предполагает закончить работу над созданием мастер-плана Перми к апрелю следующего года. Напомним, голландская компания КСАР сейчас занимается разработкой проекта стратегии развития Перми на десятилетия вперед. По мнению европейских специалистов, у города должен быть не один, а как минимум три вида мастер-плана.

Что касается застройки, то архитекторы КСАР выступают за очень плотный вариант. «Мы считаем, что, собирая людей вместе, можно добиться развития города. Мы так проектируем городские пространства, чтобы добиться высокой концентрации людей в них», – цитирует слова голландского архитектора Олафа ГЕРШОНА агентство «Новый регион». Это здорово и прекрасно. А нужен ли Перми Генеральный план развития города, разработанный архитекторами Европы? Будет ли работать новый мастер-план? Не постигнет ли этот документ участь прежнего генплана или проекта «Перммузеум 21»?

Читатели портала «Пермские соседи» в ходе голосования ответили на этот вопрос так. 38% аудитории считают, что, безусловно, да – нужен. При этом ни один участник опроса не думает, что ген-план городу не нужен совсем. Но 25% читателей не разделяют этого мнения: четверть аудитории «Соседей» считает, что еврогенплан будет нежизнеспособным документом. Столько же – 25% – полагают, что разработки архитекторов Европы останутся только на бумаге. 13% считают, что такой генплан, безусловно, городу не нужен.

Что же касается реальности, то сейчас столице Прикамья до города европейского уровня

также далеко, как и Пермскому краю до миллиона квадратных метров вновь построенного жилья.