№4 (205) 8 февраля 2005 года | Обзор
Кирилл Петров

Пермский рынок офисной недвижимости далек от насыщения: спрос держится на высоком уровне, объем предложений увеличивается. Вместе с тем, требования арендаторов к офисным площадям стремительно растут.

На пермском рынке офисной недвижимости только в 2004 году стали появляться качественные офисные помещения. Местные риэлторы затрудняются сказать, будут ли востребованы в ближайшее время эти бизнес-инкубаторы. По оценкам экспертов, пока спрос на офисы превышает предложения. Однако с запуском в эксплуатацию новых бизнес-центров ситуация может кардинально измениться.

Пермский рынок офисной недвижимости стал структурироваться в конце девяностых. Именно тогда стабилизировалась экономика, выгодно стало не только продавать, но и производить. И как следствие, появился спрос на офисы, производственные и складские помещения. Что же мы имеем в действительности? По данным Лаборатории анализа прогнозирования рынка недвижимости ПТДН, наибольшую долю рынка коммерческой недвижимости занимают административно-офисные помещения. В подавляющем большинстве это здания, ставшие офисными центрами, что называется, «по умолчанию»: бывшие проектные институты, административные и иные площади на ул. Ленина, 50 и 64, Героев Хасана, 7а и 9, Комсомольском проспекте, 34, Большевистской, 75 и др.

Некоторые здания были построены в середине прошлого века, другие - еще раньше. А значит, просто физически не могут соответствовать современным требованиям. Как правило, офисные здания такого типа имеют неэффективную планировку (коридорная система), полное отсутствие автопарковок, сильно изношенные инженерные системы, низкое качество телефонной связи, отсутствие централизованных систем вентиляции и кондиционирования. Кроме того, арендодатели поддерживают такие площади не на должном уровне. Конечно, часть этих проблем решается, однако плата за все эти решения ложится на плечи арендатора.

Нетрудно догадаться, что привлекает арендаторов к таким офисам. Прежде всего, удачное месторасположение (центр города), относительное соответствие современным требованиям к офисному помещению (коридорная система и «нарезка» кабинетов), а главное - низкая арендная ставка.

Однако, по мнению управляющего коммерческой недвижимостью корпорации «Перспектива» Игоря ГОЛУБЕВА, те бизнес-центры, которые сейчас есть на пермском рынке, не удовлетворяют требованиям московских арендаторов…

- Задача возводимых бизнес-центров - в полной мере удовлетворить требования заказчиков, которые стали намного выше. Можно с уверенностью говорить о том, что тогда на наш рынок будут приходить и иногородние компании, которые также нуждаются в качественных офисных помещениях. Бурное строительство офисных зданий говорит о том, что за крупных арендаторов уже сейчас активно ведется борьба. И тот крупный бизнес-центр, который будет построен первым, первым привлечет к себе крупных арендаторов.

По данным аналитиков ПТДН, рынок офисной недвижимости не подвержен сезонным колебаниям. Спрос на офисные помещения относительно стабилен, тогда как предложение офисных помещений имеет устойчивую тенденцию увеличения. Во-первых, в Перми сейчас активно ведется строительство нежилых помещений данного типа, а во-вторых, в аренду предлагаются квартиры, которые были переведены в нежилой фонд и, как правило, далее используются собственником для сдачи в аренду.

Рынок административно-офисной недвижимости постепенно выходит на более качественный уровень. Причины кроются в повышении деловой активности, а также улучшении благосостояния отдельных фирм. Все это позволяет предъявлять более высокие требования к качеству офисных площадей. Именно эти процессы придают импульс развитию рынка недвижимости и привлекают в эту сферу дополнительные средства из смежных областей.

В прошедшем году в Перми появилось как минимум десять площадок, где началось строительство бизнес-центров. Это здания на бульваре Гагарина, 65, ул. Чернышевского, 26, Большевистской, 122, Ленина, 9, Пушкина, 78а, 25 Октября, 18 и др. Уже введены в эксплуатацию бизнес-центры на улицах Тимирязева, 24а и Подлесной, 3б.

Данные проекты, как правило, отличаются необычным дизайном, современной архитектурой, использованием новых технологий. В их строительстве участвуют практически все крупные игроки строительного бизнеса и девелоперы Прикамья: «Австром», «Боливар», «Камтрансстрой», «Камская долина», «Нефтехимик-Интер», «Стройиндустрия», «Сатурн-Р» и «Трест № 14».

Чем это вызвано? С одной стороны, риэлторы отмечают: не строит сейчас только ленивый, потому что вкладывать деньги в недвижимость - выгодно. С другой, бизнес мелких и средних компаний, сегодняшних арендаторов офисов в зданиях бывших или действующих НИИ и ведомственных институтов, быстро растет, их финансовые возможности увеличиваются. А значит, растут и запросы, причем достаточно высокими темпами. Менее актуальна эта проблема для крупных компаний, которые могут себе позволить самостоятельно возводить (точнее: уже возвели) здания нужного им формата. Малому бизнесу, конечно, это не под силу, и они довольствуются арендой в плохо приспособленных для работы помещениях общежитий, жилых зданий, научных и учебных организаций.

По данным специалистов ПТДН, на рынке офисных помещений существует довольно большой ценовой разброс - в зависимости от качества предлагаемых зданий, местоположения и имеющейся инфраструктуры. Так, аренда офисных помещений находится в диапазоне от 150 до 800 руб. за кв. метр в месяц. Средняя арендная ставка по городу в декабре составила около 400 руб. за кв. метр.

Столь высокое значение объясняется существенным перекосом рынка предложений офисной недвижимости в сторону центра города как по количеству предлагаемых площадей, так и по арендной плате. Средняя арендная ставка по спросу в центре приблизительно в два раза выше, чем в районах средней удаленности. Это объясняется высоко развитой инфраструктурой и транспортной доступностью центральной части города, а также общепризнанным фактором престижности расположения офиса в центре. Во всех остальных районах города ставка аренды, как правило, ниже среднегородской.

Эту тенденцию подчеркивает и то, что все возводимые бизнес-центры географически будут расположены в центральной части города. Расчет строителей и девелоперов прост: после введения в эксплуатацию здание принесет наибольшую прибыль (крупные арендаторы, высокие арендные ставки). В спальных же районах Перми строительство ведется менее активно. К исключениям можно отнести центры на улицах Лебедева, 25б и Мира.

Именно поэтому большую часть (2/3) предложения составляют помещения в Ленинском районе. При этом более 75% помещений в центральной части города сдаются по арендным ставкам 400-800 руб. Чуть менее 5% арендодателей готовы сдать помещения за 800-1000 руб. за один кв. метр. Как правило, это помещения в современных офисных центрах, претендующих на уровень класса А. Помещения с арендной ставкой менее 300 рублей представляют собой чаще всего подвальные или полуподвальные помещения класса С, расположенные на улицах с низкой проходимостью, хотя и в центре города.

В настоящее время средние цены спроса на рынке аренды практически совпадают с ценами предложения, что говорит о некотором балансе на рынке. Арендные ставки на офисные помещения класса А на 15% отличаются от арендных ставок на офисы класса В. Максимальная и минимальная ставка по городу различаются в 3-4 раза, что свидетельствует о значительных различиях предлагаемых офисных помещений. Вместе с тем арендные ставки на офисы за последние полтора-два года снизились за счет увеличения предложения на 20-30%, но по-прежнему остаются на достаточно высоком уровне.

Владимир ФЕДОРЧЕНКО, директор ООО «Пермское агентство недвижимости»:

- На рынке офисной недвижимости в прошлом году мы ожидали снижение ставок. Это связано с тем, что в прошлом году было начато строительство нескольких крупных офисных зданий, а также были введены в эксплуатацию новые. В частности, здание ВКИУ принесло на рынок офисной недвижимости дополнительных 30-35 тыс. кв. метров. Однако по-прежнему для арендатора достаточно проблематично найти себе удовлетворительное помещение. Так, «Камская долина» ввела в эксплуатацию бизнес-центр на улице Тимирязева. Арендная ставка достигала в этом бизнес-центре 700-750 рублей за кв. метр. Однако площади моментально разошлись.

По данным Лаборатории анализа и прогнозирования рынка недвижимости ПТДН, на сегодняшний день стоимость приобретения варьируется от 5 до 50 000 руб. за кв. метр. Средняя цена спроса на офисные помещения достигает 35 тыс. руб. за кв. метр, что на 17% больше аналогичного показателя прошлого года.

Как отмечает Владимир Федорченко, в течение года цены на покупку-продажу офисной недвижимости были стабильны и в среднем составили 25-35 тыс. рублей за кв. метр. Сейчас объекты на нулевом цикле продаются в среднем за 20 (здания панельного типа) и за 30 тысяч (здания из кирпича). Для сравнения: год назад эта цена составляла 10-15 и 20 тыс. за кв. метр соответственно. В то же время, есть объекты, которые выставляются на продажу за 54 тыс. рублей.

Все опрошенные аналитики отмечают, что сейчас на рынке больше предложений на продажу. Хотя в настоящий момент клиенты предпочитают арендовать помещения. По мнению директора Регионального центра независимой оценки Александра БАЛАНДИНА, в Перми пока мало компаний, которые могут себе позволить выкупить офис, а у крупных компаний свои офисы уже есть. Основными арендаторами являются представители малого и среднего бизнеса, ограниченные в финансовых возможностях для приобретения офиса нужных размеров. По мнению Владимира Федорченко, «если у фирмы есть четкий бизнес-план, и она видит свою деятельность достаточно успешной, то чаще всего она покупает офис, потому что за пять-семь лет деятельности компании он окупится». Своими офисными помещениями обзаводятся компании, работающие в таких отраслях, как нефть, газ, энергетика, финансы и страхование.

Игорь Голубев:

- Компаний, которые бы покупали или арендовали офис площадью в 250-300 кв. метров, в Перми можно пересчитать по пальцам. Тем более сейчас все стараются оптимизировать собственные затраты и начинают «ужиматься», а излишки сдают в аренду. К крупным владельцам/арендаторам таких офисов можно отнести страховые компании, банки, энергетиков, компании, которые предлагают какие-либо услуги по непрямым продажам, а также представителей производств, которые остро нуждаются в технопарках, когда рядом с мобильным производством располагается офис.

До сих пор основными критериями при выборе офисного помещения являлось наличие бесперебойной телефонной связи, возможность подключения к интернету, нормальная служба эксплуатации. Но очень скоро начнется этап конкуренции по качеству. Потребителем будут приниматься во внимание архитектура здания, наличие инженерных сетей, коммуникаций, вложение в раскрутку офисного центра.

Игорь Голубев:

- Этот этап уже начался. Сейчас арендатор обращает внимание не только на цену, но и на многие другие характеристики. Цена перестала играть главную роль, важнее, какой это будет офис. Бизнес-центр - новый формат офисного здания. Он отвечает требованиям офисов класса В+ или В++. К нам обращаются московские арендаторы, которые предъявляют жесткие требования: офис должен быть в центре, несколько телефонных линий (даже на один кабинет), выделенные интернет-линии. Часто требований бывает очень много, вплоть до нагрузки на пол, аварийного энергообеспечения, пожарной безопасности и т. д. Можно сказать, что девелоперские проекты новых бизнес-центров рассчитаны именно на таких арендаторов. Будут ли они востребованы пермскими компаниями - это вопрос.

По словам Владимира Федорченко, офисное здание должно обладать определенным уровнем, чтобы не повредить репутации фирмы. Действительно, какой серьезный бизнесмен захочет, чтобы его офис соседствовал с фирмой «Рога и копыта»? Или если к кому-то из арендаторов ходят толпы, как, например, в компаниях, занимающихся сетевым маркетингом. В этом случае, лифты, рассчитанные на определенный пассажиропоток, окажутся перегруженными, и верхние этажи блокируются.

Владимир Федорченко:

- Важно, чтобы в бизнес-центре была точка питания: кафе, столовая, бар. Или чтобы офис располагался вблизи точек общепита. Без этих требований привлекательность здания падает. Кроме того, иногда у арендатора есть повышенные требования к связи. Например, если это банк, то арендатору нужен особенный канал связи: непрерывный, круглосуточный и определенной частоты.

Как отметил Александр Баландин, не менее важным требованием, предъявляемым арендатором, является наличие удобной автопарковки.

Суммируя вышеизложенное, можно сказать, что требования бизнесменов в отношении офисных помещений следующие: центр города, автопарковка, качественная отделка и мебель, связь, охрана. Причем предпочтение отдается надземному помещению (на первом-втором этажах здания) с надежными электрическими сетями, стабилизацией электропитания, оптоволоконными системами высокоскоростного интернета, системой кондиционирования. В отношении охранной и пожарной сигнализации требуется контроль доступа всего здания (телевизионная система охранного наблюдения). Заметим, что данные требования вполне адекватны: все это позволяет фирмам гибко реагировать на любые изменения в экономике и оперативно выстраивать новые бизнес-процессы.

По мнению Игоря Голубева, самыми востребованными офисами в Перми считаются офисы класса В от 10 до 60 кв. метров. Особенным спросом пользуются площади в 20-30 кв. метров. И как раз на рынке офисной недвижимости таких площадей значительно не хватает. Как правило, в таких зданиях арендная ставка не выше 500-550 рублей за квадратный метр. По мнению Александра Баландина, у начинающих бизнесменов пользуются популярностью офисы площадью 20 кв. метров пусть даже и в отдаленных районах города по цене 400-450 рублей за кв. метр. У среднего бизнеса, по замечанию Игоря Голубева, есть спрос на покупку и аренду офисов в центре города площадью до 100 метров.

Аналитики ПТДН отмечают, что стабилизация цен на рынке офисной недвижимости будет происходить только в рамках общего промышленного роста. Поэтому в скором времени снижение арендной ставки и цены на продажу офисов, скорее всего, не произойдет.

По мнению экспертов, компании будут отдавать предпочтение зданиям, расположенным не в центральной части города, как это происходит на московском рынке офисной недвижимости. Уже сегодня пользуются спросом офисные площади на Парковом, Крохалевке, Гайве, Липовой Горе и т. д. «Если фирмы не работают с физическими лицами, - подчеркивает риэлтор, - то офис может находиться в районах города, достаточно отдаленных от центра».

Эту же тенденцию отмечает и Александр Баландин. По его мнению, класс С в отдаленных районах будет долго пользоваться спросом, «потому что, когда человек начинает свое дело, ему нужны четыре стены, телефон и компьютер». Кроме того, в Перми уже сейчас есть устойчивый спрос на офисные помещения в промзонах и спальных районах. Тем более что Пермь децентрализована и рассредоточена по районным центрам. Многие нецентральные участки города стали локальными бизнес-центрами. Например, на Крохалевке, где в силу отсутствия достаточного количества офисных площадей арендная ставка очень высокая. Кстати, в генеральном плане Перми предусмотрено строительство технопарков для малого и среднего бизнеса. Они будут располагаться в промышленной зоне города и совмещать в одном комплексе производственную базу, складские помещения, а также торговые площади и офисы.

Другая тенденция, которая будет влиять на формирование рынка офисной недвижимости, - «профессиональное управление зданием». В Перми уже есть примеры новых зданий, где появились управляющие компании. От управляющей компании (эксплуатирующей организации) зависит, сохранится ли стоимость недвижимости на прежнем уровне. Ведь без качественного инженерного обслуживания здание будет ветшать и терять в стоимости.

Игорь Голубев:

- Период непрофессионального управления заканчивается. Конкуренция усиливается - арендаторы будут делать выбор в пользу профессиональной управляющей компании. В ближайшее время на этом рынке будет всплеск. В городе не много управляющих компаний. Они сформировались относительно недавно, когда стали появляться торговые центры. В их задачу входит поддержание инфраструктуры, охрана, клиринговые услуги, обеспечение жизнедеятельности объекта, реклама, грамотное размещение арендаторов, а главное - продуманная концепция развития бизнес-центра.