Итоги первого месяца 2005 года на пермском рынке жилья.
Впервые за последние 1,5 года аналитики Лаборатории анализа и прогнозирования рынка недвижимости ПТДН фиксируют некоторую стабилизацию цен на пермском рынке жилья: по итогам января цены на жилье в новых и строящихся домах в целом остались без изменения, на вторичном рынке отмечен незначительный рост - средняя цена предложения выросла на 1%. В результате средняя цена предложения на первичном рынке составила 20 540 руб. за 1 кв. м, на вторичном - 18 550 руб. за 1 кв. м, а разрыв средних цен вторичного и первичного рынков жилья сократился до 10%.
Несмотря на возросшую активность рынка к середине текущего месяца, ситуация остается относительно стабильной. Аналитики объясняют снижение темпов роста цен на квартиры достижением сезонного ценового максимума, а также общим снижением активности рынка жилья. По сравнению с прошлым годом, уровень спроса снизился в среднем на 45% при относительной стабильности предложения. В результате, в январе текущего года уровень предложения оказался на некоторое время выше уровня спроса, чем и обусловлена стабилизация цен. При этом по-прежнему не совпадает номенклатура спрашиваемых и предлагаемых квартир. Так, максимальным спросом по-прежнему пользуются двухкомнатные квартиры, однако почти треть предложения на рынке сосредоточена в категории однокомнатных квартир. В результате, несмотря на общее превышение предложения над спросом на жилье, в категории двухкомнатных квартир наблюдается 25%-ный дефицит. Соответственно, именно в данной категории отмечается наибольший прирост цен.
Несмотря на ошеломляющий скачок цен на пермском рынке жилья в прошедшем году, зафиксированный аналитиками на уровне 45-50%, в общероссийском рейтинге цены на пермские квартиры значительно отстают от общепризнанных лидеров, таких как Москва и Санкт-Петербург. Если еще 3 года назад разница в стоимости квартиры в Перми и Санкт-Петербурге была совсем незначительна (около 12%), то сейчас разрыв в цене достиг 40%. Если цена 1 кв. м жилья в новых и строящихся домах Санкт-Петербурга достигает 3,5 тысячи долларов, то в Перми максимальный ценовой предел в исключительных случаях составляет 1800 долларов.
По совокупности факторов роста, специалисты полагают, что ожидать снижения цен на жилье - как на первичном, так и на вторичном рынках - не следует. Несмотря на то, что каждый локальный рынок, как правило, развивается по собственному сценарию, специалисты отмечают, что ситуация на пермском во многом напоминает ситуацию на столичном, где годовой прирост цен в 2003 году составил 45%, а уже в следующем году активный рост цен сменился резкой остановкой. По итогам 2004-го, вопреки всем прогнозам года, жилье в столице подорожало в среднем всего на 22%, а средний показатель по московскому рынку так и не превзошел порог в 2 тыс. долларов за 1 кв. метр. В результате разрыв цен на московское и пермское жилье сократился с 350% в начале 2004 года до 280% в текущее время.
По мнению аналитиков ПТДН, существует несколько объяснений текущей ситуации.
Цены на недвижимость во многом определяются политической и макроэкономической ситуацией, развитием бизнеса и платежеспособностью населения. Именно благоприятная совокупность этих факторов делает недвижимость привлекательной. На фоне развития бизнеса, роста доходов населения и политической определенности существует и стабильный спрос на жилье.
Однако, по мнению аналитиков ПТДН, объективных предпосылок для сохранения прежних темпов роста цен на жилье нет. По данным Пермоблкомстата, реальные доходы населения Прикамья выросли примерно на 10%. Сохраняется значительная дифференциация населения по уровню доходов. Разрыв между самыми богатыми и самыми бедными в области превышает среднероссийский уровень. Остается достаточно высоким уровень бедности населения. Более 1/5 всего населения имеет среднедушевые доходы ниже прожиточного минимума, что выше среднероссийского показателя, который составляет порядка 18,7%. Денежные доходы в среднем за год в расчете на душу населения составили к концу 2004 года около 6300 рублей, а значит для большей части населения жилье по-прежнему остается недоступным по цене.
Валовой региональный продукт Прикамья вырос незначительно: в сопоставимой оценке к уровню 2003 года примерно на 4% его объем превысил 270 млрд рублей. При этом практически не изменились инвестиции в развитие экономики области. Это значит, что слабо обновляются основные фонды, степень износа которых остается достаточно высокой (46,9% в экономике и 53,9% в промышленности). Общеизвестно, что недостаточность инвестиций является основным ограничителем темпов экономического роста, который определяет благосостояние населения региона, а значит и уровень платежеспособного спроса.
Прогнозируя поведение пермского рынка в 2005 году, с большой долей вероятности можно говорить о его стабильном развитии. Ожидается как территориальное расширение рынка нового строительства, так и разнообразие архитектурно-планировочных решений строящихся домов. Наиболее вероятный годовой процент прироста цен будет находиться в пределах 15-20%. С учетом текущих тенденций и ожидаемого увеличения объемов строительства, ведущие аналитики и брокеры ПТДН прогнозируют в целом замедление темпов роста цен на жилье. Порадует покупателей квартир в этом году и расширение ассортимента пермских новостроек.
