Цена жизни

…относительно, а порой и сомнительно комфортной жизни. За что еще вы платите, помимо стандартного набора коммунальных услуг?

Не погрешим против правды, заявив, что большинство пермских квартирособственников не принимало никакого участия в выборе управляющей компании (УК), создании товарищества собственников жилья (ТСЖ) или какой иной организации. Конечно, многие слышали, что до 1 марта этого года собственникам жилья было необходимо определить: кому они доверят управление своим домом. Проще говоря, нужно было выбрать людей, которые будут отвечать за чистоту в подъездах и дворах, вывозить мусор, чинить скамейки, сажать деревья. После 1 марта мы вроде как сами должны решать, сколько платить дворнику, уборщице и сантехнику.

У разбитого корыта

Пермские власти не возражали против пассивности горожан в решении этих вопросов. Не инициировали собрания собственников, как это делали в других регионах. Просто создали «свои» фирмы, вроде «Пермской модели комфорта».

Собрания собственников – если они вообще были – проходили по одной схеме. После выбора председателя сталкивались с непосредственным выбором управляющей компании — и обычно выяснялось, что выбирать-то не из чего. На листочке значилось три варианта: какой-нибудь ДЭЗ (любое другое бывшее домоуправление), контора, предложенная пермской мэрией, и – «ваш вариант».

Третий пункт обычно отметался сразу. А искать разницу между существующим домоуправлением и предложенной «сверху» компанией все равно, что искать на одинаковых картинках десять отличий: в случае ликвидации старой конторы в новую перейдут все те же работники домоуправления. Потом, как правило, долго и шумно обсуждали тарифы и голосовали, в конце концов, за тарифы, предложенные мэрией.

«Такое впечатление, что мы остались у разбитого корыта», – обычно бросал кто-нибудь из бабушек-дедушек напоследок.

А на следующий день на дверях подъездов появлялись объявления, суть которых сводилась к следующему: «Ваш дом по конкурсу достался такой-то или такой-то компании». И без того немалая квартплата выросла еще. Моментально.

Будет дороже? Факт

За работу управляющей компании надо платить, значит, повысится кварт-плата? Обычно на подобные справедливые вопросы потребителей представители УК отвечают: «Размер тарифов за коммунальные услуги устанавливает Региональная энергетическая комиссия, за жилищные (текущий ремонт, текущее обслуживание, лифт, мусор и так далее) – органы местного самоуправления. В настоящее время большинство управляющих компаний города работает по муниципальным тарифам».

Так не повысится? Ан нет…

В соответствии с п.162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая компаний заключает договор управления, по которому за оплату обязывается оказывать услуги. Какого-либо нормативно-правового акта, регламентирующего эту оплату, нет. В настоящее время в среднем в Перми управляющие компании берут 10% за оказываемые услуги.

Где это должно быть отражено? В каких формулировках? Как оценить процент, который берет УК за свою работу сверх квартплаты с объемом работ, который выполнила УК?

Размер процента управляющей компанией за оказываемые услуги устанавливается сторонами самостоятельно и скрепляется в договоре управления. Также в договоре управления прописывается перечень оказываемых услуг, их объем, права и ответственность каждой из сторон.

А теперь спросите себя: видели ли вы этот договор с УК? Подписывали его? Предоставляли вам расчеты, почему УК берет 10% от квартплаты, а не 7% или не 6,2%? Любят у нас округлять… Оно и понятно. Зачем мелочиться? В принципе, пользуясь неграмотностью (пассивностью, занятостью…) собственников, управляющие компании могут зарабатывать сверхприбыли. Ничто не мешает.

Держи карман… закрытым

За что мы платим УК? Каков оптимальный штат управляющей компании? Уставный капитал? Штат управляющей компании зависит от количества обслуживаемых жилых помещений и от того, какие виды работ переданы на аутсорсинг, а какие выполняются силами специалистов компании. Одним из критериев профессионализма управляющей компании является наличие в ней таких специалистов, как инженер-техник, экономист, юрист, бухгалтер, специалист по тепло-водо-электроснабжению.

Уставный капитал также зависит от уровня компании. Сегодня средний показатель среди компаний города Перми составляет 50 тысяч рублей. Часть управляющих компаний Ассоциации управляющих компаний в Перми имеет уставный капитал в размере одного и более млн рублей.

Должна ли в квитанции об оплате жилищно-коммунальных услуг оплата работы УК идти отдельной строкой? Как понять, сколько конкретный собственник платит за работу УК?

Форма квитанции об оплате жилищно-коммунальных услуг не регламентирована.

Цена предоставляемых услуг указывается в договоре управления. В общем, снова здорово. Читайте договор.

Конечно, жители – не крепостные управляющей компании. Ежегодно на общем собрании управляющая компания должна представлять финансовый отчет: сколько денег получено, на что средства израсходованы. Также она должна показать, как складывается цена той или иной услуги. Собственники решают, продолжить контракт с управляющей компанией или нет.

Лучше всего с самого начала не спешить открывать карман, а выяснить, какой спектр услуг УК готова предоставить и за какую сумму. Прежде всего, собственники жилья платят за содержание инженерных коммуникаций и тепловых сетей в доме и на придомовой территории. В стандартный пакет сервисных услуг управляющей компании входит уборка территории, вывоз мусора, организация охраны, работа по благоустройству и озеленению общественной территории. Хорошо, если услуги управляющей компании учтены в статье «управление». Но в Перми подобная открытость не практикуется. В силах жителей уточнить перечень услуг, который включается в ставку «техническое обслуживание», добавить туда какую-то необходимую или наоборот – убрать лишнюю.

Шило на мыло, мыло на шило

Об инвестициях говорить не приходится. УК приходит, чтобы «делать бизнес». Наличие инвестиционных программ можно рассматривать как конкурентное преимущество управляющей компании. Инвестировать могут стабильные и, в основном, крупные компании. Инвестирует ли управляющая компания в объекты управления или нет – зависит от финансового состояния компании, условий рынка, желания и возможностей жителей. Ряд управляющих компаний внедряет систему концессионных соглашений. Например, управляющая компания инвестирует собственные средства в дорогостоящие виды работ (например, приобретение и установка приборов учета), а жители получают возможность рассрочки платежей на несколько лет. В Перми подобное не снилось только элитным домам.

Были ли среди УК Ассоциации случаи, когда собственники меняли УК из-за завышенной платы? Рынок управляющих компаний находится в стадии становления. Культура собственника, знающего и распоряжающегося правами и готового нести ответственность, также формируется. В этой ситуации «переход» домов от одной управляющей компании к другой зачастую обусловлен либо появлением на рынке нового игрока, либо недовольством качеством управления. Но обычно кардинальных перемен не происходит.

Столкнувшись с повышением квартплаты на 10%, жители обычно хватаются за головы: а может, лучше ТСЖ? Плата за жилищно-коммунальные услуги в ТСЖ формируется из таких расходов, как заработная плата руководства ТСЖ (как минимум председатель, бухгалтер, как максимум – председатель, бухгалтер, юрист, члены правления), содержание офиса, оплата услуг подрядных организаций (например, слесарь, сантехник, электрик), оплата услуг ресурсоснабжающих организаций. И процент, который они берут за свою работу, также ничем не ограничен. Вот такой ЖКХ-тупик.