Ипотекой по Карману!

На сегодняшний день ипотечным кредитованием воспользовалось всего 2% жителей России, но на самом деле нуждающихся в жилье гораздо больше.

Еще в 2005 году президент РФ ПУТИН думал, что уже в 2010 каждый россиянин сможет получить реально дешевое жилье. Для получения ответа на квартирный вопрос, волнующий каждого жителя нашей страны, власти придумали федеральную программу «Доступное и комфортное жилье». Владимир Путин не первопроходец в решении этой проблемы, эстафетную палочку по осуществлению мечты многих россиян ему передал первый президент РФ ЕЛЬЦИН, а тому – ГОРБАЧЕВ. Но уже в 2006 году рынок показал, что к 2010 году доступного жилья не будет точно.

Welcome!

Сегодня ипотечное кредитование на всех уровнях декларируется как самый доступный механизм получения жилплощади для каждого простого обывателя. Естественно, многих пугают пресловутые банковские проценты и долговая яма на два десятка с лишним лет вперед. Но получение квартиры в достаточно короткий срок, а также постоянное снижение процентной ставки, а главное – непременное желание получить жилье толкают пермяков жить в долг, как это принято во всем цивилизованном мире. Между тем, к бурному развитию программы «Доступное жилье» готовы пока не все участники самой ипотечной сделки, а именно застройщики, да и сами потребители. Зато все пермские банки на прошедшей недавно в Перми выставке «Улица ипотеки» показали свою явную заинтересованность в ипотечном кредитовании населения.

Марина БРОНИНА, консультант дополнительного офиса ФКБ «Юниаструм-Банк»:

– Ставка по ипотечному кредиту становится все более реальной для широких масс населения. Ипотечные кредиты занимают довольно большую долю в совокупном числе банковских кредитов вообще. Ставка снижается ежегодно, кроме этого банки уже готовы перейти к механизмам перерасчета ставок.

Идеальный представитель «широкой массы населения» для банка – человек 30-40 лет, имеющий постоянное место работы в течение двух лет и семейное положение обязательно. Наличие детей в семье при этой сделке выступает как дополнительный гарант снижения рисков неуплаты по кредиту или допущения просрочек.

Правда, в рекламных проспектах по ипотеке вы не увидите еще одного обязательного условия банка – ежемесячный доход не ниже 25 тысяч рублей, а значит, из этой схемы работники бюджетной сферы выпадают однозначно.

Per Aspera аd Astra...

…а к «доступному жилью» через препятствия. До сих пор для большой части пермяков приобретение квартиры в собственность является не более чем плодом богатой фантазии.

Специалисты пермского жилищного рынка считают, что для планомерного развития федеральной программы, по крайней мере, в отдельно взятом Пермском регионе, необходимо решить еще очень много вопросов. Прежде всего, это по-прежнему низкий уровень доходов населения. Несмотря на уверения местных чиновников в том, что уровень доходов пермяка сильно вырос, 80% населения на сегодняшний день не может получить ипотечный кредит. В то время как доход среднего пермяка вырос примерно на 10 %, рынок недвижимости подрос на 22%. И скорее всего, покупательская способность так и не догонит стоимость квадратного метра, а соответственно, большинству пермяков просто нечем будет оплачивать непомерные ипотечные кредиты.

Специалисты-риэлторы во всем мире привыкли измерять стоимость недвижимости в коэффициентах к уровню годового дохода. Если в Европе семья из трех человек при условии выплаты всего дохода за квартиру сможет получить жилплощадь в течение пяти лет, то в России коэффициент равен 7-9. Кроме того, пермские банкиры так и не научились доверять местным застройщикам.

Елена ЖДАНОВА, исполнительный директор корпорации «Перспектива»:

– В Перми очень слабо развит рынок ипотечного кредитования новостроек.

Сегодня у нас есть практика работы с кредитами немногих банков. Кредитуют банки в основном тех застройщиков, которые имеют серьезное имя на рынке, со всеми остальными же – проблема.

Компаний, сделавших себе «серьезное имя» на рынке пермской недвижимости, не так много, как хотелось бы представителям финансовых институтов. Сейчас банкиры и посредники в лице представителей риэлторских компаний все еще не могут договориться о приемлемой для клиента процентной ставке по кредитам на покупку жилплощади в новостройках. Процент вероятности, что дом будет построен, а тем более в сроки, не так велик, как его хотят видеть представители финансовых учреждений. Поэтому банкиры охотнее кредитуют вторичный рынок, что тоже негативно сказывается на развитии жилищного строительства. «Для того чтобы строить, – говорят застройщики, – нужны деньги, причем «длинные деньги».

Алевтина РОМАНОВА, заместитель генерального директора строительной компании «Камская долина»:

– С точки зрения застройщика, мы все-таки больше всего заинтересованы, чтобы у людей было как можно больше механизмов приобретения жилья. Основная проблема у застройщика, это проблема финансирования. Рынок потребителя, способного приобрести жилье единовременно без участия и включения каких-либо механизмов помощи клиенту, очень ограничен – порядка 20%. Для всех других механизмы приобретения квартир необходимы, и чем больше их будет, тем лучше будет для потребителя.

Мест нет!

Между тем главный вопрос, стоящий сейчас перед застройщиками, даже не «на что строить», а «где строить». На сегодня земельных участков под строительство отведено порядка 960-970 тысяч квадратных метров. Вроде это немало, однако застройщики постоянно жалуются на отсутствие площадок. На стыке старого и нового земельного законодательства расцвела спекуляция участками под застройку. Те, кто в свое время приобрел эти участки, минуя принятую не так давно аукционную систему распределения, сейчас их перепродают. Несомненно, это тоже бизнес для какой-то категории участников рынка недвижимости, и это совершенно нормально. Другое дело, что эти площадки передерживаются и не находятся в обороте, а значит, на них не возводятся столь нужные Перми новые квадратные метры.

Хотели как лучше…

В таких условиях благие федеральные намерения президента России могут не просто не осуществиться, но, наоборот, привести локальный пермский рынок жилой недвижимости к краху. Повышение спроса началось еще в 1996 году. Сейчас он превышает уровень предложения более чем на 20%. Программы ипотечного кредитования еще больше увеличивают платежеспособный спрос, а значит, в соответствии с основным законом экономики, вверх ползет и точка равновесной цены. Сейчас, если верить крупнейшему интернет-аукциону E-bay, хорошая квартира в центре Перми стоит как дом в пригороде Вашингтона. По значимости, среди факторов, влияющих на рост цен, специалисты отводят ипотечному кредитованию место в первой пятерке.

Елена ЖДАНОВА, исполнительный директор корпорации «Перспектива»:

-Сегодня в Перми и области выдано кредитов на 2-2,2 млрд. рублей, а планировали выдать кредитов на 1,8 млрд. за год. Но при этом сроки строительства не изменились, то есть мы создали ситуацию, при которой спрос на недвижимость будет значительно превышать предложение. Если мы начинаем выдавать ипотечные кредиты, и объем сделок от 5% переходит в 10-15% по России – это будет влиять на рынок.

Алевтина РОМАНОВА, заместитель генерального директора строительной компании «Камская долина»:

-Ипотека подогревает рынок, так как в условиях недостаточного предложения цена всегда повышается. Когда появляется у потребителя дополнительный ресурс для приобретения жилья, а тот, кто выставляет жилье на продажу, соответственно поднимает цену, потому что этот процесс взаимосвязанный. Он характерен не только для нашего города, но и в целом для России.

А у них?

Говоря «в целом о России», как правило, принято ориентироваться на Москву, а там спрос на ипотечные кредиты резко упал. Сейчас в столице самая максимальная цена на жилье за всю историю существования города, и порой относительно богатые москвичи даже в рассрочку квартиры по таким ценам позволить себе не могут. Похожую ситуацию переживает Уфа, где вложили бюджетные средства в развитие ипотеки. Строители долго не могли догнать спрос, а в результате произошел обвал цен на рынке. Не самые приятные ощущения пережили жители Прибалтики, которых правительство одарило ипотечной программой по невероятной ставке 6% годовых. При этом цены на недвижимость за год выросли вдвое.

«А нам все равно!»

Сможет ли правительство Пермского края сделать то, что не удалось федеральному центру: удержать рост цен и развить ипотечное кредитование, а вместе с ним и строительство? Ситуация схожая с балансированием на острие ножа. Однако, как показывает практика, заниматься эквилибристикой власть имущим отнюдь не хочется – на носу выборы. Так, например, на прошедшей неделю назад выставке «Улица ипотеки», где обсуждались все эти важные вопросы, чиновники ограничились разрезанием ленточки и приветственным словом. Ни один из них не был замечен на круглом столе, где сошлись все участники пермского рынка жилой недвижимости.